Contrato de exclusividad con inmobiliaria

Como agencia que trabaja en exclusiva, preferimos que llegues informado. Aquí te explicamos qué es este contrato, qué debe decir, qué cláusulas leer con lupa y en qué casos te conviene más que dejar tu casa con varias inmobiliarias a la vez.

La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) vigila que los servicios inmobiliarios ofrecidos a consumidores informen con claridad sus condiciones.

¿Quieres leer nuestro contrato con calma antes de decidir? Pídelo por WhatsApp y te lo enviamos para que lo revises con tiempo.

Qué significa exclusividad de venta

La exclusiva es un acuerdo por el que el dueño encarga la promoción y la venta de su inmueble a una sola agencia durante un periodo determinado. A cambio, la agencia se compromete a invertir tiempo y dinero en vender: fotografía, anuncios, filtrado de compradores, visitas y negociación.

En la práctica, se formaliza con un contrato de prestación de servicios de intermediación, también llamado de corretaje. No te convierte en cliente cautivo para siempre: tiene un plazo, condiciones y causas de terminación.

Por qué existe: el problema de la casa «quemada»

Cuando tres o cuatro agencias anuncian la misma casa, pasan cosas que perjudican al dueño:

• El mismo inmueble aparece con precios distintos en cada portal, y el comprador sospecha.
• Ninguna agencia invierte en fotos ni en promoción, porque no sabe si cobrará.
• Los interesados reciben llamadas de varios asesores y no saben con quién negociar.
• Tras unas semanas, la casa se percibe como «la que nadie compra» y las ofertas bajan.

La exclusiva busca lo contrario: un solo mensaje, un solo precio y una agencia responsable del resultado.

Inmobiliarias sin exclusividad: cuándo pueden servir

Trabajar sin exclusiva no es ilegal ni siempre es mala idea. Puede servir si tu casa tiene muy buena demanda, si ya tienes un comprador en la mira o si solo quieres probar el mercado unas semanas. Lo que debes saber es que, sin exclusiva, el esfuerzo de cada agencia suele ser menor y la coordinación queda a tu cargo: tú decides quién muestra la casa, a qué precio se anuncia y qué pasa cuando dos agencias dicen haber traído al mismo comprador.

Cláusulas que debes revisar

Plazo

Debe tener fecha de inicio y de fin. Un plazo razonable permite que la agencia ejecute su plan sin atarte de forma indefinida. Revisa si se renueva sola y cómo se evita la renovación.

Precio de salida y ajustes

El contrato debe decir a qué precio se publicará y cómo se acordarán cambios. Ninguna agencia debería bajar el precio sin tu autorización por escrito.

Comisión

Debe estar el monto o porcentaje, si incluye IVA, sobre qué precio se calcula y en qué momento se paga. En nuestra guía sobre comisiones te explicamos cómo comparar propuestas.

Obligaciones de la agencia

Busca compromisos concretos: qué medios se usarán para promocionar, cada cuánto recibirás reportes, quién hace las visitas y qué apoyo legal se da para la escritura. Las frases vagas como «promoción amplia» no te protegen.

Obligaciones del dueño

Normalmente te comprometes a no anunciar con otras agencias, a facilitar las visitas, a entregar los documentos y a informar si alguien te contacta directamente.

Venta directa por parte del dueño

Es la cláusula que más dudas genera. Muchas exclusivas establecen que la comisión se causa aunque tú consigas al comprador durante la vigencia. Otras distinguen entre compradores traídos por la agencia y compradores tuyos. Ninguna opción es ilegal, pero debes saber cuál estás firmando.

Periodo posterior

Algunos contratos protegen a la agencia por un tiempo después de terminar, solo respecto de los interesados que ella presentó. Revisa que exista una lista de esos interesados para evitar discusiones.

Terminación anticipada

¿Qué pasa si la agencia no cumple? Debe haber causas claras para terminar antes y la forma de comunicarlo.

Modelo de contrato de exclusividad: por qué no basta un PDF

En internet abundan formatos de contrato de exclusividad inmobiliaria en PDF y en Word. Sirven para conocer la estructura, pero un formato genérico no sabe si tu casa tiene hipoteca, si hay copropietarios o si la venta depende de que compres otra. Lo más seguro es leer el contrato concreto que te propone la agencia, preguntar todo lo que no entiendas y pedir que cualquier acuerdo verbal quede por escrito. También puedes preguntarle a la agencia si su contrato de adhesión está registrado ante la Profeco.

Señales de que la exclusiva está bien planteada

Más allá de las cláusulas, hay detalles que hablan de la seriedad de una agencia:

• Te visita antes de proponer un precio. Nadie puede valorar bien una casa por teléfono.
• Te explica su plan para las primeras semanas, con fechas para las fotos, la publicación y los primeros reportes.
• Revisa tus documentos al inicio y te dice qué falta, en lugar de descubrirlo cuando ya hay comprador.
• Acepta que el plazo sea razonable y no insiste en amarrarte durante mucho tiempo.
• Responde por escrito las dudas que le plantees sobre el contrato.

Si una agencia te presiona para firmar el mismo día o se niega a dejarte una copia para leerla en casa, tómalo como una alerta.

Quién debe firmar

Firman todos los propietarios que aparecen en la escritura. Si estás casado por sociedad conyugal, conviene que firme también tu cónyuge. Si la casa es una herencia en trámite, primero hay que saber quiénes son los herederos con derecho a decidir; revisa nuestra página para vender una casa heredada.

Qué te damos al firmar en exclusiva

Cuando trabajas con nosotros, la exclusiva viene acompañada de un plan por escrito: estudio de precio, fotografía profesional, promoción, filtrado de compradores, negociación y acompañamiento hasta la firma ante notario. Recibes reportes de avance y sabes en todo momento quién visitó tu casa y qué opinó. Puedes revisar el servicio en vender mi casa en CDMX y conocer el papel del asesor inmobiliario que te acompaña.