¿Se puede vender una casa intestada?

¿Te tocó una casa por herencia? Mándanos un WhatsApp o llámanos y te decimos en qué orden conviene avanzar según tu situación.

Primero la sucesión, después la venta

La razón es sencilla: para vender se necesita que el vendedor sea el dueño registrado. Un notario no puede escriturar una casa cuyo propietario falleció, y ningún banco le prestará a un comprador sobre un inmueble así. Por eso cualquier oferta que recibas antes de terminar la sucesión solo puede ser un acuerdo preliminar, nunca una compraventa definitiva.

Los juicios familiares y sucesorios de la capital se tramitan ante el Poder Judicial de la Ciudad de México.

La buena noticia es que la sucesión y la preparación de la venta pueden avanzar en paralelo. Mientras se tramita, podemos revisar el estado de la casa, estimar su valor y planear la estrategia, para que el día que la adjudicación quede inscrita la casa salga al mercado sin perder tiempo.

Notaría o juzgado: dos caminos para la sucesión

En la Ciudad de México hay dos vías para tramitar una sucesión sin testamento:

• Ante notario. Procede si ningún heredero es menor, todos tienen capacidad legal y existe acuerdo entre ellos. Suele ser la vía más ágil.
• Ante un juez. Se usa cuando hay menores de edad, desacuerdos entre herederos o alguna complicación que requiera intervención judicial.

En ambas se acredita el parentesco, se nombra un albacea, se hace un inventario de bienes y, al final, se adjudica la propiedad a los herederos. Esa adjudicación se formaliza en escritura y se inscribe en el Registro Público. A partir de ese momento, los herederos ya pueden vender.

El albacea: quién firma la venta

El albacea es la persona que administra los bienes del fallecido durante la sucesión. Según cómo se haya resuelto el caso, la venta puede firmarla el albacea con autorización de los herederos o todos los herederos ya como propietarios. Lo importante es que la notaría tenga claro quién tiene facultades para firmar y que todos los involucrados estén de acuerdo con el precio y con el reparto.

Cuando sí hay testamento

Si la persona dejó testamento, la sucesión es testamentaria y suele ser más sencilla, porque ya se sabe quién hereda. Aun así hay que abrirla formalmente, aceptar la herencia y adjudicar el inmueble antes de vender. El testamento ahorra discusiones sobre quién es heredero, pero no se salta el trámite.

Requisitos para vender una casa heredada

Una vez terminada la sucesión, la notaría te pedirá, además de lo habitual en cualquier venta:

• La escritura de adjudicación por herencia, inscrita en el Registro Público.
• Identificaciones de todos los herederos que firmarán.
• Boletas de predial y agua al corriente, porque los adeudos del inmueble se cobran al vender.
• Acta de matrimonio de los herederos casados, si su régimen exige la firma del cónyuge.
• Poderes notariales, si algún heredero no puede estar presente.

Si buscas la lista general de una compraventa, tenemos una guía de documentos para vender una casa.

Varios herederos: ¿venden todos o solo tu parte?

Cuando la casa se adjudica a varias personas, todas quedan como copropietarias. Para vender la casa completa deben firmar todas. Si alguien no quiere vender, hay opciones:

• Uno compra la parte de los demás. Es frecuente que un hermano se quede con la casa pagando a los otros su porción.
• Vender solo tu parte. Es legal, pero los otros copropietarios tienen derecho del tanto, es decir, preferencia para comprarla antes que un tercero. Además, una fracción de una casa es difícil de vender a buen precio.
• Solicitar la división. Si no hay acuerdo, un juez puede ordenar la división o la venta del inmueble y el reparto del dinero.

Nuestra recomendación es buscar primero un acuerdo, con una opinión de valor neutral que todos acepten. Revisa cuánto vale mi casa para entender cómo la calculamos.

Lo que cambia en impuestos cuando la casa fue herencia

Recibir una herencia no paga ISR. Al vender, en cambio, sí se calcula el impuesto sobre la ganancia, y aquí está el detalle: para calcularla se toma como base el costo y la fecha en que la persona fallecida adquirió el inmueble, no el valor del día en que lo heredaste. Si el heredero vivía en la casa y la acredita como su casa habitación, puede aplicar la exención correspondiente. El notario hace el cálculo; te lo explicamos con más detalle en impuestos por vender una casa.

Cesión de derechos hereditarios: una alternativa

Mientras la sucesión no termina, un heredero puede ceder sus derechos hereditarios a otra persona mediante escritura pública. No es una venta de la casa, sino de los derechos sobre la herencia, y quien los adquiere entra a la sucesión en su lugar. Es una figura útil en casos específicos, pero no sustituye una venta normal y pocos compradores la aceptan, porque no pueden usar crédito.