Impuestos por vender una casa

Esta guía es informativa. Cada operación tiene sus particularidades, y la cifra definitiva la calcula el notario con tus documentos.

¿Prefieres que hagamos la cuenta contigo antes de poner precio? Escríbenos por WhatsApp y armamos un estimado de lo que te quedaría libre, junto con la estrategia de venta.

El vendedor paga un solo impuesto federal

Cuando vendes un inmueble como persona física, el impuesto que te corresponde es el Impuesto Sobre la Renta. Mucha gente cree que se calcula sobre todo el precio, y no es así: el ISR grava la ganancia, es decir, la diferencia entre lo que recibes ahora y lo que te costó la casa, actualizado por inflación y descontando ciertos gastos.

Las reglas fiscales vigentes se pueden consultar directamente en el portal del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Los demás cobros que aparecen en la escrituración tienen otro dueño:

• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): es local y lo paga quien adquiere. En la Ciudad de México lo entera el notario por cuenta del comprador.
• Derechos del Registro Público: también corren por cuenta del comprador, porque sirven para inscribir la propiedad a su nombre.
• Honorarios del notario: por costumbre los cubre el comprador, aunque todo es negociable en la promesa de compraventa.

Así que, a la pregunta de si vendes y pagas impuestos, la respuesta es: solo ISR, y en muchos casos puede ser cero gracias a la exención que explicamos más abajo.

¿Se paga IVA por la venta de una casa?

No en la parte de vivienda. La Ley del IVA exenta la venta del suelo y de las construcciones destinadas a casa habitación. Donde sí verás IVA es en servicios relacionados: la comisión de la agencia, los honorarios del notario o el avalúo llevan el 16 % sobre su importe. Si vendes un local o una oficina, la situación cambia y conviene revisarla con un contador.

Exentar ISR por venta de casa: cuatro condiciones

La fracción XIX del artículo 93 de la Ley del ISR permite no pagar el impuesto cuando vendes tu casa habitación. Para que aplique, se tienen que juntar cuatro condiciones:

1. Que sea el lugar donde vives. Se acredita ante el notario con documentos que estén a tu nombre, o bien de tu cónyuge, padres o hijos, que muestren ese mismo domicilio: credencial del INE, recibos de luz o de teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios.
2. Que la venta se formalice ante fedatario público. Una compraventa privada, sin notario, no tiene acceso a la exención.
3. Que no hayas usado el beneficio en los tres años anteriores. El notario consulta al SAT para comprobar que no vendiste otra casa habitación exenta en ese periodo, y tú lo manifiestas bajo protesta de decir verdad.
4. Que el precio no rebase 700,000 UDIS. La UDI cambia de valor todos los días; el Banco de México publica el dato y tu notario hace la conversión el día de la firma.

Si cumples las cuatro, la ganancia queda libre de ISR hasta ese tope.

Qué pasa si tu casa vale más de 700,000 UDIS

No pierdes todo el beneficio. Solo la parte del precio que excede el límite se considera gravada, y las deducciones se aplican en la misma proporción. Por ejemplo, si el excedente representa una cuarta parte del precio, solo una cuarta parte de la ganancia paga impuesto. En zonas de la ciudad donde el metro cuadrado es alto, este cálculo es frecuente y vale la pena hacerlo antes de fijar el precio.

Cuando la casa vendida no es donde vives

Una vivienda que tenías rentada, la casa de fin de semana, un departamento que compraste para invertir o una propiedad en la que nunca has vivido no entran en la exención. En esos casos se paga ISR sobre la ganancia completa, aunque con todas las deducciones que la ley permite.

ISR por venta de casa: cuánto se paga y cómo se calcula

Sin entrar en tecnicismos, el cálculo sigue estos pasos:

1. Precio de venta que aparece en la escritura.
2. Menos el costo de adquisición actualizado. Se toma lo que pagaste al comprar y se ajusta con la inflación acumulada. La construcción pierde un 3 % de valor fiscal por cada año transcurrido, pero nunca baja de una quinta parte de su costo.
3. Menos mejoras comprobables, como una ampliación o una remodelación mayor con facturas.
4. Menos gastos de compra y de venta que pagaste tú: gastos notariales, impuestos y derechos de cuando adquiriste, el avalúo y la comisión de la agencia.
5. El resultado es la ganancia. Esa ganancia se divide entre los años que tuviste la casa, con un máximo de veinte, y con esa porción se determina la tasa que se aplica.

El notario calcula y entera el pago provisional el mismo día. Después, en tu declaración anual, la operación se acumula con tus demás ingresos y puede haber diferencia a favor o en contra.

Por eso nadie puede darte, sin ver tus papeles, una cifra única de impuestos al vender. Dos casas con el mismo precio pueden pagar montos muy distintos según cuándo se compraron, cuánto costaron y qué facturas conserva el dueño.

Gastos de venta de casa que sí restan

Aquí es donde un vendedor ordenado ahorra dinero. Guarda desde hoy:

• La escritura con la que compraste, porque ahí consta tu costo.
• Facturas de construcciones, ampliaciones y remodelaciones estructurales. Pintar o cambiar cortinas no cuenta como mejora.
• La factura de la comisión inmobiliaria, con tu RFC.
• La factura del avalúo y los comprobantes de gastos notariales que pagues como vendedor.

Un error frecuente es pagar en efectivo trabajos importantes sin pedir comprobante. Años después, ese dinero no se puede deducir y el ISR crece.

Casos especiales que conviene revisar

• Casa heredada: si vives en ella, puedes aplicar la exención como cualquier dueño. Si no, el costo fiscal se calcula con referencias del autor de la herencia y la fecha de adquisición tiene reglas propias. Lo explicamos en nuestra página de venta de casa intestada o heredada.
• Casa en copropiedad o con tu pareja: el impuesto se determina por la porción de cada dueño. Si ambos habitan la casa, cada uno puede acreditar la exención con sus documentos.
• Venta y recompra en poco tiempo: la ley no exige reinvertir el dinero para exentar, pero sí cuenta la regla de los tres años. Si planeas mudarte y vender otra vez pronto, léete vender mi casa y comprar otra.
• Vendedor extranjero: la exención está pensada para residentes fiscales en México; si vives fuera, el tratamiento es distinto.

La declaración anual después de vender

Aunque la venta haya quedado exenta, el trámite no siempre termina en la notaría. Si en el año tus ingresos exentos por la venta superan cierto monto, tienes que informarlos en tu declaración anual; si no lo haces, podrías perder la exención. Pregúntale a tu contador cómo te aplica, sobre todo si ese año también tuviste sueldo, rentas u otros ingresos.

Cómo preparamos el tema fiscal en nuestras ventas en exclusiva

Cuando nos confías tu propiedad, la parte de impuestos se trabaja desde el primer día y no a última hora:

• Revisamos tu escritura de compra y te ayudamos a identificar qué comprobantes de mejoras conservas.
• Te orientamos con un avalúo de casa y con la estrategia de precio, considerando el tope de la exención si estás cerca de él.
• Antes de recibir ofertas, solicitamos al notario un cálculo preliminar para que sepas el neto que vas a recibir.
• Armamos tu expediente con nuestra guía de papeles para vender, incluidos los comprobantes de domicilio que pide la exención.

Si todavía evalúas vender, revisa cómo trabajamos de principio a fin en nuestra página vender mi casa en CDMX.