Vender mi casa y comprar otra

Cambiar de casa es, en realidad, dos operaciones que dependen una de la otra. Aquí te explicamos las tres formas de ordenarlas, sus riesgos y cómo coordinar fechas para que todo encaje.

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El dilema: ¿qué va primero?

Si compras primero, corres el riesgo de cargar con dos propiedades, dos prediales y quizá dos créditos mientras se vende la anterior. Si vendes primero, puedes quedarte con el dinero en la cuenta y sin casa, obligado a rentar o a comprar con prisa. Ninguna opción es perfecta; la mejor depende de tu liquidez y de qué tan rápido se mueven las casas en tu zona.

Estrategia 1: vender primero

Es la ruta más conservadora. Sabes exactamente cuánto dinero tienes y negocias tu compra como comprador de contado o con un enganche fuerte, lo que te da poder de negociación.

Para que funcione:

• Pacta en la promesa de compraventa una fecha de entrega diferida, de modo que puedas seguir en tu casa unas semanas después de firmar.
• Ten identificadas dos o tres opciones de compra antes de aceptar una oferta.
• Considera una renta temporal como plan B y súmala a tu presupuesto.

Estrategia 2: comprar primero

Conviene si encontraste la casa ideal y no quieres perderla, y tienes con qué sostener los dos pagos un tiempo. Es la más cómoda para la mudanza, pero la más arriesgada en dinero.

Antes de elegirla, pregúntate cuántos meses podrías pagar ambas propiedades si tu casa tardara más de lo esperado en venderse. Si la respuesta te pone nervioso, mejor vende primero o busca una operación coordinada. Consulta con tu banco si cuenta con algún financiamiento para esta situación y bajo qué condiciones.

Estrategia 3: operación coordinada

Es la más eficiente cuando se planea bien: la venta de tu casa y la compra de la nueva se firman el mismo día o con pocos días de diferencia, a veces en la misma notaría. El dinero que recibe tu comprador del banco se usa para pagar la casa que tú compras.

Requiere tres cosas:

1. Un comprador para tu casa con crédito o recursos ya aprobados.
2. Un vendedor de la casa que quieres que acepte fechas coordinadas.
3. Una promesa de compraventa que contemple qué pasa si una de las dos operaciones se retrasa.

Aquí la agencia hace una diferencia real, porque alguien tiene que vigilar ambos calendarios a la vez.

Cómo vender mi casa para comprar otra sin perder dinero

• Valúa tu casa con realismo. Si sobreestimas lo que vas a recibir, puedes comprometerte a una compra que no podrás cerrar. Empieza por cuánto vale mi casa.
• Calcula tu neto, no tu precio. Resta comisión, ISR posible, adeudos y la liquidación de tu crédito actual.
• Ten tu expediente listo. Una venta que se frena por un papel puede tirar tu compra.
• No firmes la compra sin saber cuándo cobras la venta. El calendario es tan importante como los montos.

Si tu casa todavía tiene crédito

Muchas personas cambian de casa con una hipoteca vigente. Lo que debes se paga con lo que entrega tu comprador, y el notario cancela la hipoteca en la misma firma. Si el crédito es de Infonavit o Fovissste, considera que generalmente debes cerrar el actual antes de solicitar uno nuevo con el mismo instituto. Lo detallamos en vender casa hipotecada y en vender casa Infonavit o Fovissste.

Los impuestos al cambiar de casa

La exención de ISR por venta de casa habitación no exige que reinviertas el dinero en otra vivienda: basta con cumplir sus requisitos. Lo que sí debes vigilar es la regla de los tres años. Si vendes tu casa con exención y en menos de tres años vendes la nueva, la segunda venta ya no podrá exentarse. Si planeas mudarte de nuevo pronto, tómalo en cuenta. Más información en impuestos por vender una casa.

Las reglas fiscales vigentes se pueden consultar directamente en el portal del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Quiero cambiar mi casa por otra: ¿y la permuta?

Intercambiar directamente una casa por otra es posible y el Código Civil la regula como permuta. En la práctica es poco común, porque es difícil que el valor y los deseos de ambos dueños coincidan. Además, fiscalmente cada parte se considera vendedora de lo que entrega, así que hay que revisarlo con el notario.

Un ejemplo de calendario coordinado

Así podría verse una operación bien armada, sin fechas fijas porque cada caso es distinto:

1. Valoración de tu casa y búsqueda de la nueva, en paralelo.
2. Publicación con fotos profesionales y filtrado de compradores con crédito aprobado.
3. Oferta aceptada con promesa de compraventa y fecha de entrega flexible.
4. Oferta por la casa nueva, condicionada a la venta de la tuya.
5. Firma de ambas escrituras en fechas cercanas.
6. Mudanza con una sola salida y una sola llegada.

Necesito vender mi casa para comprar otra: cómo elegir tu estrategia

Responde con honestidad estas preguntas y la ruta se aclara sola:

• ¿Podría pagar dos mensualidades o dos prediales durante varios meses? Si no, descarta comprar primero.
• ¿Tengo dónde quedarme si vendo antes de encontrar? Si cuentas con familia o una renta accesible, vender primero se vuelve muy cómodo.
• ¿Mi casa está en una zona con mucha demanda? Si los compradores llegan rápido, la operación coordinada es más viable.
• ¿La casa nueva depende de un crédito? Entonces tu calendario dependerá también de los tiempos del banco o del instituto.

No hay una respuesta correcta para todos. Lo importante es elegir antes de recibir la primera oferta, no después.

Cómo te ayudamos

Al trabajar tu venta en exclusiva, coordinamos tiempos con tu compra: definimos un precio que te permita cerrar la siguiente operación, buscamos compradores con financiamiento aprobado y negociamos fechas de entrega que te den margen. Todo empieza en vender mi casa en CDMX.