¿Puedo vender mi casa si estoy casado por bienes mancomunados?

Las cosas se complican cuando la pareja está en proceso de separación, cuando el divorcio ya se firmó pero nadie liquidó la sociedad, o cuando uno quiere vender y el otro no. En este artículo vemos cada escenario y lo que suele hacerse en la Ciudad de México.

Los juicios familiares y sucesorios de la capital se tramitan ante el Poder Judicial de la Ciudad de México.

La información es general y no sustituye la asesoría de un abogado familiar o del notario.

¿Tu situación es alguna de estas? Escríbenos por WhatsApp y te orientamos sobre los pasos para vender.

Primero, identifica tu régimen

Busca tu acta de matrimonio. Ahí aparece el régimen patrimonial:

• Sociedad conyugal. Los bienes que se adquieren durante el matrimonio forman un patrimonio común, con las reglas que hayan pactado en sus capitulaciones matrimoniales.
• Separación de bienes. Cada quien es dueño de lo que está a su nombre.

Ojo con un detalle: lo que cada uno tenía antes de casarse, o lo que recibió por herencia o donación, en principio no entra en la sociedad, salvo que las capitulaciones digan otra cosa. Por eso no basta con saber el régimen; también importa cuándo y cómo se adquirió la casa.

Casados por sociedad conyugal: cómo se vende

Si los dos están de acuerdo, la venta es como cualquier otra. Lo que cambia es que:

• Ambos firman la promesa y la escritura, aunque solo uno aparezca como comprador en la escritura original.
• Ambos presentan identificación y el acta de matrimonio forma parte del expediente.
• El precio pertenece a la sociedad y se reparte como hayan acordado.

Si uno de los dos no puede acudir, puede otorgar un poder notarial al otro o a un tercero. Sin firma o poder de ambos, el notario no puede formalizar la venta.

Puedo vender mi casa antes del divorcio

Sí. Muchas parejas prefieren vender mientras el proceso avanza, porque así reparten dinero en lugar de discutir quién se queda con la casa. Funciona cuando hay un mínimo de cooperación:

1. Acuerdan por escrito el precio mínimo y cómo se dividirá lo que se obtenga.
2. Eligen a una sola agencia para que no haya dos versiones de la misma venta.
3. Firman juntos, o uno con poder del otro, la promesa y la escritura.
4. Se liquida la hipoteca, si la hay, y el saldo restante se reparte.

Lo que no conviene es que uno de los dos venda «a escondidas» o firme documentos privados sin el otro: esa venta no tendrá validez plena y puede terminar en juicio.

Si me divorcio, ¿puedo vender mi casa?

Depende de qué se resolvió en el divorcio. La sociedad conyugal termina, pero hay que liquidarla, es decir, decidir a quién le toca cada bien. Pueden pasar tres cosas:

• El convenio o la sentencia adjudicó la casa a uno de los dos. Ese excónyuge puede vender solo, una vez que la adjudicación esté formalizada e inscrita.
• Se acordó vender y repartir. Ambos firman la venta y se dividen el dinero según lo pactado.
• Nadie liquidó la sociedad. La casa sigue siendo de los dos y ambos tendrán que firmar, aunque ya no estén casados.

Estoy divorciado y quiero vender mi casa, pero mi ex no coopera

Es más frecuente de lo que parece. Algunas alternativas:

• Negociar con apoyo profesional. Un mediador o los abogados de cada parte pueden destrabar un acuerdo de precio y reparto.
• Comprar la parte del otro. Si uno quiere quedarse, puede pagarle al otro su porción y quedar como único dueño.
• Acudir al juez. Si la sociedad no está liquidada, se pide en el juicio familiar. Si la casa ya es copropiedad de dos personas, el Código Civil de la Ciudad de México establece que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, de modo que se puede pedir judicialmente la división; si el inmueble no se puede partir, se vende y se reparte el precio.

La vía judicial es la última opción porque lleva tiempo y costos, pero existe.

Puedo vender la mitad de mi casa

Legalmente, cada copropietario puede vender su parte. Sin embargo, la ley le da al otro dueño el derecho del tanto: antes de vender a un tercero, debes ofrecerle tu parte en las mismas condiciones para que tenga preferencia. Si no lo notificas, la venta puede impugnarse.

En la práctica, vender la mitad de una casa a un desconocido es difícil: pocas personas quieren comprar una porción de una vivienda que comparten con alguien que no conocen, y los bancos casi nunca prestan para eso. Por eso la salida habitual es vender la casa completa o que uno compre la parte del otro.

¿Y vender solo un piso o una parte física?

Eso es otra cosa: requiere dividir legalmente el inmueble, por ejemplo con una subdivisión o la constitución de un régimen de condominio, con sus propios trámites ante la autoridad. No basta con un contrato entre particulares.

Cómo se reparte el dinero y los impuestos

El dinero se divide según el régimen y los acuerdos. En cuanto al ISR, cada copropietario calcula su parte por separado. Si los dos vivían en la casa y cumplen los requisitos, cada uno puede aplicar la exención por casa habitación sobre su porción. Si uno ya se había mudado, su situación fiscal puede ser distinta. Más detalle en nuestra guía fiscal para vendedores.

Cuando además hay hipoteca o herencia

Si la casa tiene un crédito vigente, primero se paga con lo que entrega el comprador y luego se reparte lo que sobra; revisa vender casa hipotecada. Si uno de los cónyuges falleció, la parte que le correspondía forma parte de su sucesión, y antes de vender hay que resolverla; para eso está nuestra página de vender casa intestada o heredada.

Cómo ayudamos en ventas entre dos dueños

Nuestro papel es dar a ambas partes la misma información: un precio sustentado, reportes compartidos de cada visita y de cada oferta, y una negociación transparente. Cuando los dos ven los mismos datos, las decisiones se toman más rápido. Conoce el proceso en vender mi casa en CDMX.