Documentos para vender una casa

En vez de darte una lista suelta, en esta guía ordenamos los papeles por el lugar donde se consiguen y por el momento en que los vas a necesitar. Así sabes qué pedir primero y qué puede esperar.

¿Quieres que un asesor revise tu carpeta antes de publicar? Mándanos un mensaje por WhatsApp y te decimos qué tienes completo y qué falta.

Qué se necesita para vender una casa: tres preguntas

Antes de juntar copias, el notario y el comprador quieren resolver tres dudas:

1. ¿Eres el dueño y puedes vender? Lo prueban la escritura, tu identificación y, si estás casado, tu régimen matrimonial.
2. ¿La casa está libre de deudas y cargas? Lo prueban el certificado de libertad de gravámenes y las constancias de predial y agua.
3. ¿Lo que se vende coincide con lo que dicen los papeles? Lo prueban el avalúo, los planos y, en su caso, el reglamento del condominio.

Cada documento de esta guía responde a una de esas preguntas. Si lo piensas así, es más fácil entender por qué te lo piden.

Papeles que ya deberías tener en casa

Empieza por lo que solo tú puedes aportar:

• Escritura pública de propiedad con los datos de inscripción del Registro Público de la Propiedad. Si solo tienes una copia simple, la notaría donde se firmó puede darte un testimonio o una copia certificada.
• Identificación oficial vigente de cada propietario: INE o pasaporte.
• CURP y Constancia de Situación Fiscal con tu RFC. La constancia se descarga en el portal del SAT y la notaría la usa para el cálculo del ISR y la factura.
• Acta de nacimiento y, si aplica, acta de matrimonio. Esta última dice si te casaste por separación de bienes o por sociedad conyugal, y eso define si tu cónyuge firma.
• Comprobantes de domicilio a tu nombre con la dirección de la casa, por si vas a aplicar la exención de ISR. Más detalles en impuestos por vender una casa.
• Facturas de mejoras y la escritura de cuando compraste, porque ayudan a reducir el impuesto.

Lo que se tramita ante la Ciudad de México

En la capital, varias constancias las emiten oficinas del gobierno local:

• Boletas de predial pagadas o la constancia de no adeudo de la Secretaría de Administración y Finanzas. El notario revisa los últimos años, así que conviene ponerte al corriente antes de anunciar.
• Constancia de adeudos de agua que expide SACMEX, el organismo de agua de la capital. Un adeudo de agua puede frenar la firma igual que uno de predial.
• Certificado de gravámenes, que expide el Registro Público e indica si la casa tiene hipotecas o embargos. Normalmente lo solicita el propio notario, porque necesita uno reciente al momento de firmar.

Revisa también que la cuenta predial esté a tu nombre y que la superficie registrada coincida con la construcción real. Si construiste un piso extra y nunca lo declaraste, es momento de saberlo.

Antes de anunciar, conviene confirmar que el predial esté pagado; se consulta en el portal de la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX.

Si vendes un departamento: requisitos para vender un departamento

Un departamento en condominio suma algunos papeles:

• Carta de la administración que diga que estás al corriente con el mantenimiento. Las cuotas atrasadas pueden terminar afectando al nuevo dueño, así que el comprador y su notario la van a pedir.
• Reglamento del condominio y, si existe, la escritura constitutiva del régimen, para saber qué cajón de estacionamiento y qué bodega te corresponden.
• Datos de contacto del administrador, porque el comprador querrá conocer las reglas del edificio.

Cuando la casa tiene crédito o hipoteca

Si todavía debes la casa a Infonavit, Fovissste o un banco, se necesita:

• Estado de cuenta actualizado del crédito con el saldo para liquidar.
• Carta de instrucción o de liquidación del acreedor, cuando el pago se hará con el dinero de la venta.
• Carta de cancelación de hipoteca si ya terminaste de pagar pero nunca la llevaste al notario. Muchas personas liquidan y olvidan este paso; sin la cancelación inscrita, el gravamen sigue apareciendo.

Si tu caso es este, revisa nuestra página para vender casa Infonavit o Fovissste o la de vender casa hipotecada.

Situaciones que cambian la carpeta

• Casa heredada: necesitas la sentencia o el acta notarial de adjudicación inscrita a nombre de los herederos. Sin ella, todavía no eres dueño a efectos de venta.
• Vendes a través de alguien más: se requiere un poder notarial especial o general para actos de dominio, vigente y con facultades suficientes.
• Sociedad conyugal o divorcio: el acta de matrimonio, el convenio o la sentencia de divorcio determinan quién firma.
• No tienes escritura: esa situación requiere un camino aparte que explicamos en vender casa sin escrituras.

Qué trámites debo hacer para vender mi casa: calendario

Un orden que funciona en la práctica:

Antes de publicar

1. Localiza la escritura y verifica su inscripción.
2. Pon al día predial y agua.
3. Junta identificaciones, actas y constancia fiscal de todos los dueños.

Cuando llega una oferta seria

1. Firma una promesa de compraventa con fechas, anticipo y condiciones.
2. Elige notaría y entrégale tu expediente para que pida el certificado de gravámenes y haga el cálculo de impuestos.
3. Cuando hay financiamiento de por medio, la institución que presta hará su propio avalúo.

Para la firma

1. Lleva originales de identificación y de los comprobantes que te pidieron.
2. Entrega llaves, recibos pagados y, en departamentos, la constancia de mantenimiento.

Requisitos para vender una casa que no son papeles

Además de los documentos, el notario verifica que tengas capacidad legal para vender, que todos los propietarios estén de acuerdo y que la operación tenga un precio real. Un comprador, a su vez, revisará que la casa no tenga ocupantes que se nieguen a salir ni conflictos con vecinos por límites del terreno. Resolver esto antes evita renegociaciones de último minuto.

Cómo trabajamos tu expediente

Cuando firmamos una venta en exclusiva con nosotros, el armado del expediente es parte del servicio. Revisamos cada documento, te decimos qué falta y te orientamos sobre dónde tramitarlo. Así, cuando aparece el comprador correcto, la firma no se detiene por un papel. Conoce el proceso completo en vender mi casa en CDMX.